| |

  • این آدرس ایمیل توسط spambots حفاظت می شود. برای دیدن شما نیاز به جاوا اسکریپت دارید
  • 4 - 36276300 - 035
  • 36261829 - 035
  • 8913634763

اتوماسیون کانون

مجله کانون

مقالات حقوق ثبت

نقدي بر عملکرد سازمان ثبت در تعامل با دلالان املاك

مجتبي تقي زاده

سازمان ثبت نمونه اسنادي راجع به انتقال مال غير منقول تهيه ودر اختيار بنگاههاي معاملات ملکي قرار داده است. در سر برگ نمونه قرارداد نام سازمان ثبت و اداره کل امور اسناد و سردفتران نيز ديده مي شود.!!
سازمان ثبت با  اين اقدام مهر تاييدي برعملکرد غير قانوني دلالان معاملات ملکي زده  است که برخلاف قوانين ثبتي مبادرت به معامله و انتقال مال غير منقول مي نمايند و اين موضوع  با وظايف و رسالت آن سازمان هماهنگ نيست.
در قانون راجع به دلالان و آيين نامه دلالان معاملات ملکي و ساير قوانين هيچ اختيار ي براي دلالان در تنظيم سند راجع به معامله پيش بيني نشده است با توجه به قانون ثبت كليه عقود و معاملات راجع به عين يا منافع املاكي كه قبلا در دفتر ملاك ثبت شده باشد و كليه معاملات راجع به حقوقي كه قبلا در دفتر املاك ثبت شده است .اجباري است (ماده 46 ق ثبت) و  سندي كه مطابق مواد فوق بايد به ثبت برسد و به ثبت نرسيده در هيچ يك از ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد.(ماده 48 ق ثبت )
با توجه به اين که مشاورين املاک مأمور رسمي نيستند حق تنظيم اسناد انتقال غير منقول را ندارند عملکرد بنگاه هاي املاک امروزه موجبات معضلاتي براي زندگي عمومي مردم ومحاکم گرديده ؛به گونه اي که پروند ه هاي بي شماري درداد گاهها درحال رسيدگي است که ناشي از معاملات قولنا مه اي بوده که فروشنده ملکي را به طريق قولنامه به چند نفرفروخته است ويا اين که بدون داشتن مالکيت يا اذن ملک را به ديگري انتقال يا اجاره داده  اند که سرمنشاء اين وضعيت به بي اخلاقي ها وعدم اجراي صحيح قوانين ثبتي است
با توجه به ماده 8 قانون راجع به دلالان هر دلالي که معلوم شود عمل او بر خلاف مقررات مربوط به دلالي است مورد تعقيب قرار مي گيرد و از شغل دلالي ممنوع مي شود و اين امر مانع از تعقيب جزايي يا حقوقي نيست.
برابر دستور العمل راجع به فعاليت مشاورين املاک و خودرومصوب سال84 و طبق ماده21 آن:  مشاور مكلف است در زمان تنظيم قرارداد در صورتي كه موضوع از جمله مواردي است كه بايد در دفاتر اسناد رسمي به ثبت برسد طرفين را جهت تنظيم و ثبت آن به يكي از دفاتر اسناد رسمي هدايت نمايد. در ساير قراردادهاي تنظيمي نيز مشاور به‌منظور تثبيت حقوق طرفين و جلوگيري از اختلاف و طرح دعاوي در محاكم، طرفين را به ثبت رسمي قرارداد توصيه و تشويق نمايد.  بنابر اين دستورا لعمل فوق نيز اجازه تنظيم  اسناد انتقال غير منقول را براي مشاورين و دلالان مقرر ننموده است.  ولي مشاهده مي شود که سازمان ثبت اسناد و املاک اقدام به تهيه نمونه قرارداد انتقال مال  غير منقول نموده است اين اقدام  بر خلاف قوانين بوده و شايسته نيست سازمان ثبت که خود متکفل اسناد رسمي است موجبات ترويج اسناد عادي را فراهم آورد.
اگر پس از معامله با سند عادي تنظيمي توسط مشاوران املاک (دلالان ) خريدار با ممنوع المعامله بودن فروشنده ، بازداشت بودن ملک ، معامله معارض و ساير مشکلات مواجه شود آيا سازمان محترم ثبت که به طور تلويحي معامله عادي را ترويج نموده است پاسخگوست علاوه بر اين تهيه و چاپ نمونه اسنادي که با برخي مفاد مبهم و نزاع بر انگيز متعاملين  بي اطلاع را به اختلاف مي کشاند و از سوي ديگر آنها را به نظارت سازمان ثبت دلخوش نموده است  با سياست بهداشت حقوقي و احترام به سند رسمي هماهنگ نمي باشد .
ممکن است در توجيه اين اقدام گفته شود با توجه به عرف ناصحيح رايج که افراد قبل از مراجعه به دفتر اسناد رسمي ابتدا با اسناد عادي في مابن خود يا اسناد تنظيمي توسط بنگاههاي معاملات اقدام به معامله مي نمايند و با ارايه اين نمونه قرارداد و تنظيم آنها نزد مشاورين املاک مي توان از دعاوي و نزاعها کاست ولي در پاسخ بايد گفت اين اقدام تأثيري در حل اين معضل ندارد و خود مشکل زاست.
براي حل مشکلات مردم بايد موانعي که در مراجعه به دفاتر اسناد رسمي و انتقال سريع املاک وجود دارد برداشته شود و قانون تسهيل تنظيم اسناد رسمي مصوب 85    را اجرا نمود و علاوه بر اين اگر تنظيم قرارداد عادي ضرورت دارد  قراردادهاي عادي را بايد به نحوي تنظيم نمود که مفاد آن صرفا مبين تعهدات في مابين در انتقال مال غير منقول باشد و  در متن قراردادها تصريح شودکه  تا اين معامله در دفتر اسناد رسمي ثبت نشود و خلاصه آن ثبت دفتر املاک اداره ثبت نگردد معامله قطعيت ندارد که  با اين اقدام حقوق اشخاص ثالث تأمين مي شود و خريدار نيز به اين نکته ملتفت مي شود که تا هنگام  ثبت رسمي ملک نبايد خود را مالک ملک بداند .
همچنين لازم است برخي مفاد اين نمونه قراردادها مورد بازنگري قرار گيرد در يکي فرازهاي اين نمونه قرارداد آمده است.
فروشنده مکلف است در يکي از دفاتر اسناد رسمي حاضر و ملک را به خريدار يا هر کسي که خريدار معرفي مي کند منتقل کند !؟(ماده 4 نمونه قرارداد) معلوم نيست هنگام انتقال رسمي مورد معامله و تنظيم سند  رابطه فروشنده با شخصي که خريدار معرفي نموده چيست ؟ بين خريدار با کسي که وي را به عنوان انتقال گيرنده معرفي نموده است چه رابطه اي حاکم خواهد بود؟ آيا خريدار اوليه ملک را به دومي فروخته و حالا او را به فروشنده معرفي مي کند ؟  يا اين که خريدار اوليه وکيل وي بوده است ؟ اين امر سردفتر را با اشکال در شناسايي متعاملين و احراز قصد مواجه مي کند و اسناد صوري را افزايش مي دهد .
در ماده 5 فراز 3 و در ماده 6 فراز 7 نمونه قرارداد وجه التزام يا امکان توافق بر خسارت مقرر گرديده ولي ضابطه مند نبودن و يا عدم تناسب و گزاف بودن  مبالغ تعييني ، خود مي تواند منشأ نزاع هاي ديگر باشد .
در ماده 8 چنين آمده : "مشاور املاک ضمن ممهور نمودن نسخ قرارداد به مهر مخصوص دفتر املاک ...  "  که  دفتر املاک اداره ثبت را تداعي مي کند در حال که مراد ، مهر مشاور يا دلال معامله است نه دفتر املاک .
در ماده 3 امکان انتقال به اصطلاح وکالتي در دفتر اسناد رسمي پيش بيني شده است  :
"بقيه ثمن معامله که مبلغ ..... ريال تعيين گرديد  توافق گرديد به شرح ذيل پرداخت گردد :
مبلغ ............. الباقي ثمن معامله که مبلغ .......... مي باشد به هنگام تنظيم سند رسمي و
انتقال قطعي / وکالتي در دفترخانه شماره  ...."
عجيب است که اين نمونه قرارداد اصطلاح " انتقال وکالتي"!! را  به کار برده است که در ادبيات حقوقي مفهوم ندارد.
به علاوه  ترويج تنظيم وکالت به جاي سند انتقال صحيح نيست و عواقب و مشکلات آن بسيار است.
در ماده 7  آمده است: حق الزحمه مشاور املاك طبق تعرفه كميسيون نظارت شهرستان....... به طور جداگانه به عهده طرفين است که همزمان با امضاء اين قرارداد مبلغ.......... ريال پرداخت شده و رسيد دريافت نمايند. فسخ يا اقاله قرارداد تأثيري در ميزان حق الزحمه نخواهد داشت .
با توجه به اين که دلال پس از انجام کار (در مانحن فيه پس از انتقال رسمي )مستحق اجرت مي شود و با عنايت به اين که ديوان عالي کشور نيز در آرايي( از جمله  شعبه 22 ديوان در سال 69  و شعبه 8 ديوان در سال 26  ) به اين موضوع تصريح نموده است.
(حكم شماره 488-3/2/26شعبه  8) :
بموجب ماده 48 قانون ثبت اسناد اگر سند معامله مال غيرمنقول به ثبت نرسد معامله واقعه و سند آن در دادگاهها پذيرفته نخواهد شد و بديهي است كه مقصود از(اتمام )مذكور در ماده 348 قانون تجارت كه جزء اخيرعلت نامه و سبب استحقاق دلال مي باشد اتمامي است كه ضمانت اجراء معامله واقعه را تامين نموده باشد بنابراين درصورتي كه سند رسمي تنظيم نشود دلال مستحق حق دلالي نيست و مقاوله نامه هم دليل تمام شدن معامله نخواهد بود.
شبيه اين استدلال وحکم را شعبه 22 ديوان در دادنامه 597/22مورخ  15/8/69 داشته است .


بنابر اين دلال با توجه به ماده ماده 22 و47و48 قانون ثبت پس از انتقال رسمي مستحق اجرت خواهد بود لذا تا قبل از ثبت سند رسمي فقط بخشي از اجرت دلال در مرحله قبل از تنظيم سند رسمي قابل پرداخت است.
در ماده 7 نمونه قرارداد آمده :" حق الزحمه مشاور املاك طبق تعرفه كميسيون نظارت شهرستان ....... به طور جداگانه به عهده طرفين است ....."
در مورد ميزان اجرت دلالان  معاملات ا ملاک مقررات خاص وجود دارد و آيين نامه دلالان تعرفه آن را تعيين نموده است لذا تعيين تعرفه توسط كميسيون نظارت موجه به نظر نمي رسد و تعيين تعرفه بر خلاف ضوابط آيين نامه دلالي وجاهت قانوني ندارد. برابر‌ماده51 –قانون نظام صنفي مصوب اسفند 1382 " کميسيون نظارت مکلف است انواع  كالاها و خدمات واحدهاي صنفي ‌را كه تعيين نرخ براي آنها از نظر کميسيون ضرورت دارد، مشخص و نرخ آنها را براي مدت ‌معين تعيين كند و به مجمع امور صنفي ذي‌ربط اعلام دارد. نرخ كالاها و خدماتي كه از‌ طرف مجلس شوراي اسلامي، دولت يا شوراي اقتصاد تعيين مي‌شود، براي كميسيون‌لازم‌الرعايه است " که در مانحن فيه دولت با آيين نامه قانون دلالي تعرفه را تعيين کرده است.
همچنين در متن قرارداد آمده است که خلاصه آن بايد در دفتر دلال ثبت و صفحه و شماره آن نيزدر متن قرارداد  قيد شود و نيز بايد کليه فراز هاي قرارداد تکميل شود که غالبا دلالان يا مشاورين از تکميل آن خودداري مينمايند.
شايسته است علاوه بر رفع اشکالات نمونه قرارداد و حذف نام سازمان ثبت و اداره کل امور اسناد و سردفتران از سر برگ نمونه قرارداد ( زيرا در وضع کنوني بسياري افراد بي اطلاع قرارداد را رسمي مي پندارند! ) ، سازمان ثبت اسناد به متعاملين و خصوصا  خريدار اخطار دهد مسئوليت و عواقب عدم انتقال رسمي به عهده متعاملين است و سازمان ثبت و ساير ادارات و محاکم قراردادهاي عادي انتقال املاک  را  نمي پذيرند .

پاروقي‌ها:

طبق ماده34 اين دستورالعمل در 34 ماده و 4 تبصره در تاريخ 15/4/1384 به تاييد و تصويب وزير محترم بازرگاني و معاون قوه قضاييه و رييس محترم سازمان ثبت اسناد و املاك كشور رسيد و پس از تنفيذ رياست محترم قوه قضاييه حضرت آيت‌الله هاشمي شاهرودي (دامت بركاته) قابليت اجرا در سطح كشور را خواهد داشت
. متاسفانه پس از يکسال از مهلت مقرر هنوز آيين نامه آن تصويب نشده هر چند مفاد اين قانون هم تأثير چنداني در تسهيل تنظيم اسناد نداشت و در برخي موارد مانع جديد افزود
. اين عمل اجراي  قانون مالياتهاي مستقيم که در هر انتقال فروشنده را  مکلف نموده 5 درصد قيمت منطقه اي ملک را به عنوان ماليات به دولت بپردازد را با مشکل مواجه مي کند
احمدمتين ،مجموعه رويه قضائي (قسمت حقوقي ) ،از 1311 تا 1330،: اسفند1330به نقل از علي مکرم،نرم افزار
يداله بازگير، موازين حقوق تجارت درآراء ديوان عالي كشور،انتشارات گنج دانش ، چاپ اول ، 1378 ،
حتي بنابر رأي 663 مورخ 17/3/28 شعبه 6 ديوان عالي کشور دادگاه نمي تواند بر خلاف قانون دلالان و آيين نامه مربوط به آن ميزان حق الزحمه دلال را معين نمايد.

منبع : http://lawstudy.ir/

درباره ما

کانون وکلای دادگستری استان یزد

 

یزد –بلوار امامزاده جعفر (ع)- خیابان مصلی

کوچه هتل کاروان سرای مشیر -دربند مشیر - پلاک 96

کدپستی: 8913634763

 ساعت کاری: شنبه تا چهارشنبه 8:30 الی 15

                    پنج شنبه 8:30 الی 14

راه های تماس

راههای تماس با کانون وکلای دادگستری استان یزد

آدرس ایمیل : این آدرس ایمیل توسط spambots حفاظت می شود. برای دیدن شما نیاز به جاوا اسکریپت دارید
شماره تلفن تماس : 4 - 36276300 - 035

شماره فکس: 36261829 - 035
آدرس سایت : http://www.yazdbar.ir

کانال تلگرام: YazdBarir@