| |

  • این آدرس ایمیل توسط spambots حفاظت می شود. برای دیدن شما نیاز به جاوا اسکریپت دارید
  • 4 - 36276300 - 035
  • 36261829 - 035
  • 8913634763

اتوماسیون کانون

مجله کانون

مقالات حقوق ثبت

بررسي قانون افراز و املاك مشاع (مصوب 22/8/1357 )


محقق و كارشناس :
ناهيد نورشرق
كارشناس امور اسناد و املاك استان اصفهان

معنا و مفهوم لغوي افراز:
افراز دعوي شريك ملك مشاع بر شريك به منظور تقسيم مال مزبور در صورت عدم تراضي بر تقسيم دعوي افراز  به قرينه تقابل بين ((خواسته مالي)) و غير آن در ماده 684 آئين دادرسي مدني و شق سوم ماده 71 آئين نامه قانون وكالت دعوي مالي است در دعوي افراز علي اي حال مالكيت متقاضيان افراز احراز مي شود .

قانون افراز و املاك مشاعي
ماده (1):
افــراز امــلاك مشاع كه جريان ثبتي آنها خاتمه يافته اعم از اينكه در دفتر املاك ثبت شده يا نشده باشد ، در صورتي كه مورد تقاضاي يك يا چند شريك باشد با واحد ثبتي محلي خواهد بود كه ملك مذكور در حـوزه آن واقع است . واحد ثبتي با رعايت كليه قوانين و مقررات ملك مورد تقاضا را افراز مي نمايد.
تبصره :
نسبت به ملك مشاع كه براي آن سند مالكيت معارض صادر گرديده ، تا زماني كه رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
ماده (2)
تصميم واحــد ثبتي قابل اعتراض از طرف هر يك از شركاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملك است مهلت اعتراض ده روز از تاريخ ابـــلاغ تصميم مورد اعتراض مي باشد . دادگاه شهرستان به دعوي رسيدگي كــرده و حكم مقتضي صادر خواهد نمود ، حكم دادگاه شهرستان قابل شكايت فرجامي است .
ماده (3)
هزينه تفكيك مقرر در ماده‌150 قانون اصلاحي ثبت اسناد و املاك در موقع اجراي تصميم قطعي بر افراز به وسيله واحد ثبتي دريافت خواهد شد.
ماده (4)
ملكي كه به موجب تصميم قطعي غيرقابل افراز تشخيص شود با تقاضاي هر يك از شركاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته مي شود.
ماده (5)
ترتيب رسيدگي واحد ثبتي و ابلاغ اوراق و ترتيب فروش املاك غيرقابل افراز و تقسيم وجوه حاصل بين شركاء و به طور كلي مقررات اجرايي اين قانون طبق آيين نامه اي خواهد بود كه به تصويب وزارت دادگستري مي رسد.
ماده (6)
پرونده هاي افراز كه در تاريخ اجراي اين قانون در دادگاه ها مطرح مي باشد كماكان مورد رسيدگي و صدور حكم قرار مي گيرد ولي اگر خواهان افراز بخواهد دعوي خود را در واحد ثبتي مطرح كند بايد دعوي سابق را از دادگاه استرداد نمايد.

راي وحدت رويه هيات عمومي ديوان عالي كشور شماره 3530رديف 59/29-7/2/1360 :
نظر به اينكه مقنن به لحاظ حفظ حقوق محجورين و غايب مفقودالاثر و رعايت مصلحت آنها طبق قسمت اخير ماده 313 قانون امور حسبي مقرر داشته است كه در تقسيم تركه اگر بين وراث، محجور يا غايب باشد به توسط نمايندگان آنها در دادگاه به عمل آيد و با توجه به ماده 326 همين قانون كه به موجب آن مقررات قانون امور حسبي راجع به تقسيم تركه در مورد تقسيم ساير اموال نيز ساري خواهد بود و نظر به اينكه ماده يك قانون افراز و فروش املاك مشاع كه قانون عام است و بر طبق آن افراز املاكي كه جريان ثبتي آنها خاتمه يافته است در صلاحيت واحد ثبتي محل شناخته شده علي الاصول ناسخ ماده 313 قانون امور حسبي كه قانون خاص است نمي باشد نظر شعبه پنجم ديوان عالي كشور كه تقسيم املاك محجورين و غايب مفقود الاثر را از  صلاحيت واحد ثبتي خارج دانسته و در صلاحيت دادگاه شناخته است صحيح ومطابق با موازين قانوني است .
اين راي بر طبق ماده واحده قانون وحدت رويه مصوب تير ماه 1328 براي شعب ديوان عالي كشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

پرسش و پاسخ پيرامون موضوع افراز                                                                                                                                                  
سؤال  اول

در مواردي كه پلاكي داراي مالكين متعددي باشد ( بيش از 100 نفر) و خواهان نتواند اسامي و آدرس آنها را تهيه كند به چه شكلي عمل شود ؟

پاسخ :متقاضي يا متقاضيان بايستي  تقاضاي خــود مبني بر افراز را ضمن تعيين مشخصات كامل و آدرس سايرمالكين مشاعي ملك به ثبت محل وقوع ملك تسليم دارند .در غير اينصورت به نظر مي رسد مي بايست متقاضي از طريق ماده 212 قانون آيين دادرسي مدني ، دادخواست تامين دليل به مرجع قضايي ارائه نمايد .

سؤال دوم
منظور از تطبيق در خواست با مقررات (ماده 5) چيست ؟ آيا همان عمليات مقدماتي است يا خير ؟
پاسخ :به نظر مي رسد ، عمليات مقدماتي و تشريفات عمليات افراز است كه با صحت تا مرحله پايان عمليات مقدماتي كه همان تحديد حدود است طي شده باشد و از حيث طول و ابعاد و مساحت با مجاورين تطبيق گرديده باشد و نيز حقوق ارتفاقي ملك نسبت به مجاورين و بالعكس تعيين گرديده باشد.                             

سؤال سوم
در صورتي كه بخواهيم قطعه اي را در پلاك براي كسي اختصاص دهيم نحوه عمل مشخص نيست آيا بر اساس مالكيت باشد يا بر اساس ارزش معاملاتي يا ارزش واقعي ؟

پاسخ : بر اساس مالكيت افراد و مرغوبيت ملك صورت مي گيرد .

سؤال چهارم
چه كسي مي تواند در خواست افراز بدهد ؟
پاسخ :هر شريك الملكي يا قائم مقام قانوني آنها و صغيري هم كه حكم رشد داشته باشد مي تواند در خواست نمايد . در غير اينصورت طبق راي وحدت رويه هيات عمومي ديوانعالي كشور به شماره 3530-7/2/1360 رديف 29/59 هيئت عمومي ، تقسيم و افراز املاك محجورين و غايب مفقودالاثر را از صلاحيت واحد ثبتي خارج دانسته و در صلاحيت دادگاه شناخته است و همچنين طبق نظريه شماره 135/7-8/2/66 درخواست تقسيم و افراز به طرفيت تمام مالكين مشاع اقامه مي شود و اگر مال در تصرف شخصي باشد هر يك از مالكين به نسبت سهم خود حق مطالبه دارند .


سؤال پنجم
متقاضي بايستي تقاضابه اداره ثبت بدهد يا الزاما"برگ دادخواست ؟
پاسخ :ماده يك آئين نامه قانون افراز و املاك مشاعي صراحتا" به اين موضوع اشاره مي نمايد كه ، الزاما" نيازي به ارائه برگ دادخواست نمي باشد . مسئول واحد ثبتي با وصول در خواست افراز ازطرف يك يا چند نفر از شركاء ملك مشاعي كه در حوزه ثبتي مزبور واقع شده رسيدگي به آن را به نماينده ثبت ارجاع مي نمايد .


سؤال ششم
آيا افراز در اداره ثبت بايد با توجه به تصرفات باشد يا خير ؟
پاسخ :طبق نظريه مشورتي شماره 4225/7-25/9/1360 صرف فقدان تصرف متقاضي افراز يا ساير شركاء در ملك مشاع مانع افراز و اتخاذ تصميم مسئول واحد ثبتي نبوده و مندرجات ماده 3 آيين نامه قانون افراز و فروش املاك مشاع هم دلالتي بر ممنوعيت افراز در اين مورد ندارد و به هر حال در اين مورد مسئول واحد ثبتي مكلف به اتخاذ تصميم بر طبق ماده 5 آيين نامه مذكور مي باشد.

پس به نظر مي رسد عدم تصرفات مانع افراز نباشد مشروط به اينكه تناسب وجود داشته باشد افراز بر اساس نحوه تصرفات ملك توسط خواهان و خوانده انجام مي گيرد .
طبق نظريه مشورتي مورخ10/11/1344 متقاضي افراز بايد دلايلي كه حاكي از سهم مالكانه او در ملك مورد درخواست افراز باشد ضميمه درخواست نمايد دلايل مزبور در مورد املاك ثبت شده رو نوشت سند مالكيت سهم مشاع از ملك يا سند رسمي خريداري ملك خواهد بود .

سؤال هفتم
اگر متقاضي متصرف نبود تكليف چه مي شود؟
پاسخ :نظريه مشورتي شماره 4225/7 مورخ 25/9/1360 صرف فقدان تصرف متقاضي افراز يا ساير شركاء در ملك مشاع مانع افراز و اتخاذ تصميم مسئول واحد ثبتي نبوده و مندرجات ماده 3 آيين نامه افراز و فروش املاك مشاع هم دلالتي بر ممنوعيت افراز در اين مورد ندارد و به هر حال در اين مورد مسئول واحد ثبتي مكلف به اتخاذ تصميم بر طبق ماده 5 آيين نامه مذكور مي باشد .                                                                 

سؤال هشتم
دعوت از خواندگان به چه صورتي است ؟
پاسخ :ماده 6 آيين نامه قانون افراز و فروش املاك مشاع :تصميم واحد ثبتي به ضميمه يك نسخه از صورت مجلس و فتوكپي نقشه افرازي ( در صورتي كه ملك قابل افراز اعلام شود) به كليه شركاء ابلاغ مي شود تا چنانچه اعتراضي داشته باشند وفق مقررات ماده 2 قانون افراز و فروش املاك مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملك تسليم نمايد .اما طبق نظريه مشورتي شماره 2454/7-7/6/1361 حضور تمام شركاء در موقع افراز ضرورت ندارد.


سؤال نهم
صورت جلسه بايستي  در محل نوشته شود يا در اداره ؟ اگر در اداره است چگونه به امضاي حاضرين برسد؟
پاسخ :طبق نظريه مشورتي شماره  2454/7 مورخ7/6/1361  اصولا" حضور شركاء ملك در محل الزامي نيست و چنانچه تا پايان كار در محل حاضر بودند نقشه رسمي و صورت مجلس مربوط بايد به امضاي آنها برسد .

سؤال دهم
آيا  هر نقشه افرازي بايستي به مراجع مختلف ارسال شود ؟
پاسخ :طبق ماده 154 قانون ثبت  اقدام در جهت اجراي ناده 101 قانون شهرداري ها و ماده 6 شوراي عالي معماري و شهرسازي ، همانگونه كه در تفكيك اقدام مي شود در خصوص افراز نيز عمل گردد.                                      

سؤال يازدهم
در مواردي كه مورد افراز كمتر از حد نصاب است آيا بايستي نقشه ترسيم شود يا خير ؟                                
پاسخ :در اين خصوص تصميم گيرنده شهرداري  مي باشد.

سؤال دوازدهم
آيا رئيس واحد ثبتي مي تواند بدون ترسيم نقشه در صورتي كه ملك قابل افراز نيست راي صادر نمايد؟
پاسخ :بله چنانچه رئيس واحد ثبتي بدوا" با توجه به وضعيت ملك ومالكيت مالكين تشخيص دهد كه ملك مورد نظر غير قابل افراز مي باشد نياز به نقشه ترسيمي نمي باشد و راي رد صادر مي نمايد .    

سؤال سيزدهم
در قانون ثبت جايي ذكر نشده كه عمليات ثبتي خاتمه يافته است ،منظور از ختم عمليات ثبتي چيست ؟
پاسخ :منظور ماده 103 آيين نامه قانون ثبت و اتمام عمليات ثبتي طبق ماده 21 قانون ثبت مي باشد.

نظريه هاي مشورتي اداره حقوقي دادگستري در رابطه با افراز
نظريه  مشورتي  آيين دادرسي مدني مورخ 10/11/1344                                                        
متقاضي افراز بايد دلائلي حاكي از سهم مالكانه  او در ملك  مورد درخواست  افراز باشد ضميمه دادخواست نمايد دلايل مزبور در مورد املاك ثبت شده رو نوشت  سند  مالكيت سهم  مشاع  از ملك يا سند رسمي  خريداري ملك  خواهد بود  و اگر ملك مورد تقاضاي افراز به ثبت  هم نرسيده  باشد رسيدگي به درخواست افراز اشكالي ندارد و استشهادنامه يا تصرفات  مالكانه  متقاضي افراز با رعايت ماده 35 قانون مدني براي رسيدگي به در خواست افراز كافي مي باشد بديهي است اگر راجع  به اصل ملك دعوي  اعتراض بر ثبت مطرح باشد رسيدگي به درخواست  افراز موكول به تعيين تكليف دعوي اعتراض  بر ثبت است.                     

نظريه شماره 6026/7-21/11/58
افراز ملك مشاع  ، به حكم  دادگاه انقلاب مجوز قانوني ندارد.

نظريه شماره 5389/7-23/10/59
افراز املاك مشاعي كه جريان ثبتي آن خاتمه نيافته است خارج از صلاحيت ادارات ثبت اسنادو املاك مي باشد.

نظريه شماره 6561/7-20/3/60
ملكي كه نسبت  به آن سند مالكيت  صادر نشده و در حدود آن اختلاف باشد قابل افراز نيست.

نظريه شماره 4225/7-25/9/60
نداشتن  تصرف در ملك مشاع مورد تقاضاي افراز مانع از تقسيم و افراز آن بوسيله اداره ثبت نيست .

نظريه شماره 6561/7-20/3ا60
اگر سند  مالكيت صادر نشده  و داراي اختلاف حدود با مجاورين باشد قابل افراز نيست  زيرا بايد قبلا" حدود و مشخصات  صحيح  آن با مجاورين  معلوم و مشخص و سپس افراز گردد.

نظريه شماره 2121/7-15/4/1361
اعتراض موضوع  ماده 2 قانون افراز و رسيدگي به آن تابع  مقررات و تشريفات كلي آئين دادرسي مدني است كه در نتيجه  محتاج به تقديم دادخواست و پرداخت هزينه دادرسي است لذا در صورتي كه مالكيت ، محل نزاع نباشد غير مالي  محسوب است.

نظريه شماره2454/7-7/6/61
حضورتمام شركاءدر موقع افراز ضرورت ندارد.

نظريه شماره 455/7-28/1/62
دستور فروش ملك  غير قابل افراز حكم نيست  تا قابل پژوهش يا فرجام باشد.

نظريه شماره‌1422/7-4/5/62
مطابق  ماده 4 قانون افراز و فروش املاك  مشاع مصوب  سال 1357 و ماده 9 آئين نامه  اجرائي ملكي كه به موجب  تصميم  قطعي دادگاه   غير قابل  افراز  تشخيص شود  با تقاضاي  هريك از  شركاأ به دستور  دادگاه فروخته  مي شود .بنابراين  در مورد فروش دادگاه حكم صادر نمي كند  بلكه  دستور فروش مي دهد  و اين دستور  فاقد اعتبار  قضيه محكوم  بها است  و در  مواردي كه دادگاه  احراز كند  حكم عليه غير مالك مشاعي  صادر شده است  مي تواند از صدور  دستور فروش  خودداري  نمايد و در صورتي كه دستور  فروش قبلا"  صادر شده باشد  اجراي آن را متوقف  كند.

نظريه شماره 1745/7-12/7/62
در مورد افراز  و تقسيم  املاك فرقي  بين مالك ايراني و مالك تبعه  خارجه نيست  و مقررات  آئين نامه استملاك  اتباع  خارجه لازم الرعايه  است.

نظريه شماره 3183/7-3/7/62

مرجع رسيدگي به اعتراض بر آراء و تصميمات اداره ثبت  در مورد افراز املاك مشاع  موضوع  قانون افراز املاك مشاع  مصوب سال 1357 با التفات  به ماده 6 لايحه  قانوني  تشكيل دادگاههاي عمومي شعب  حقوقي دادگاههاي عمومي  مي باشد .

نظريه شماره 135/7-8/2/66
درخواست تقسيم  و افراز به طرفيت  تمام مالكين  مشاع اقامه  مي شود و اگر مال در تصرف  شخصي باشد  هريك از مالكين به نسبت  سهم خود  حق مطالبه  دارند .

نظريه شماره 823/7-12/3/70
راي دادگاه در مورد افراز  ملك به هرتربيت  كه باشد ، اداره‌ ثبت مكلف  به اجراي آن است .

نظريه شماره 8083/7-24/12/75
افراز املاك  مشاع كه جريان  ثبتي آن خاتمه يافته است  در صلاحيت اداره ثبت است مگر بين مالكين محجور يا غائب  باشد يا تقاضاي تقسيم ماترك  متوفي مطرح شود كه در اين صورت در صلاحيت دادگاه عمومي خواهد بود .

بخشنامه ثبتي صادره، پيرامون موضوع افراز

بند 367-دعوت از نماينده و مهندس ثبت در دعاوي افراز
براي اينكه حكم افراز دادگاهها  در ادارات  و دواير ثبت  از نظر  تطبيق حدود  و فواصل  معينه  در نقشه هاي  ثبتي و محدود ه اسناد مالكيت  و صورتمجلس  هاي تحديدي ، اشكال  و اختلافي پيش نيايد  در مواردي  كه از دادگاه نماينده  و مهندس ثبت  به منظور  تشريك مساعي در افراز دعوت شود بايستي  نماينده و مهندس  به موقع   به دادگاه  اعزام گردد.

بند 371- تحديد املاك  مفروز كه داراي مشاعات است
در موقع  تحديد حدود  املاك مفروز  كه داراي مشاعات نيز مي باشد پس از تحديد  حدود مفروزات كه در اظهارنامه و آگهي تحديدي  قيد شده حدود مشاعات نيز تعيين و در صورتمجلس تحديدي قيد مي شود .


بند 377- افراز ملك  مشاع كه قسمتي از آن مجهول  المالك  است در دادگاه
هرگاه  نسبت به  ملكي  كه قسمتي از آن مشاعا" در خواست  ثبت شده  و بقيه  مجهول المالك  باشد راي قطعي دادگاه  بر افراز آن صادرشود ،چنانچه آگهي نوبتي قسمت  تقاضاي ثبت شده  صادر نشده باشد  بايد صدور  آگهي نوبتي  قسمت  تقاضاي ثبت شده  صادر نشده  باشد  بايد  صدور آگهي  نوبتي آن  و نيز پذيرفتن  در خواست  ثبت  سهام مجهول طبق حكم   مزبور صورت  گيرد  و در صورتي كه  آگهي نوبتي  قبلا" به نحو اشاعه   منشر شده بقيه اقدامات ثبتي  طبق راي  صادره تعقيب  و چنانچه سهم مشاعي  مزبور  مسبوق به  صدور  سند مالكيت  باشد مساحت و حدود و مشخصات  و حقوق ارتفاقي آن طبق  حكم قطعي  دادگاه  با  اشاره  به شماره حكم  در ملاحظات  ثبت ملك قيد  و نسبت به  سهم مجهول المالك  به شرح فوق  عمل مي شود .

بند  378-اجراي حكم افراز دادگاه
واحد هاي ثبتي  در موقع  اجراي حكم افراز ضمن تطبيق مفاد حكم با  محدوده‌ثبتي و سند  مالكيت حدود و فواصل قطعات  را ضمن تنظيم  صورتمجلس تعيين و سپس  مبادرت  به صدور سند مالكيت مي نمايند ، اخيرا" مشاهده شده است كه بعضي از  واحدها قبل   تطبيق مفاد حكم   با محدوده ثبتي  مبادرت به صدور سند  مالكيت  نموده اند  و نتيجتا"  قسمتي از  مورد  سند مالكيت  مالكيت صادره خارج از محدوده ثبتي  بوده  و به مجاورين  يا اموال عمومي  تجاوز شده  است لذا خاطر نشان  مي نمايد در موقع   اجراي احكام  قطعي افراز  دادگاهها بايد قبل از هر اقدام مفاد حكم  و يا نقشه  كارشناس  كه ملاك  حكم افراز  بوده به دقت با وضع  محل و محدوده سند  مالكيت  تطبيق و پس از اطمينان به اينكه  كليه قطعات  مورد حكم  داخل محدوده  ثبتي  و يا سند  مالكيت است مبادرت ، به صدور سند  مالكيت  و يا اقدام بعدي گردد.

بند 379-چگونگي افراز اراضي متعلق به سازمان مسكن
نظر به اينكه در ماده‌2 قانون  افراز و ثبت اراضي مربوط به سازمان  مسكن تصريح  به تنظيم صورت مجلس تحديد حدود شده است و تنظيم صورتمجلس مذكور حسب مقررات قانون ثبت پس از صدور آگهي تحديد  حدود از جهت اطلاع مجاورين  و صاحبان حق امكان پذير است  .لذا انتشار آگهي تحديدي  لازم به نظر مي رسد و ادارات ثبت   پس از قبول  تقاضاي ثبت  سازمان مسكن   با نتشار  آگهي تحديدي  مبادرت و تحديد  حدود را انجام  و با رعايت  موازين قانوني  و احراز شرايط به صدور سند مالكيت  اقدام  و سپس بانتشار  آگهي نوبتي  بپردازند  و اقدام  اداره ثبت  در صدور سند  مالكيت مانع  اين نيست كه معترضين  نسبت به تقاضاي  ثبت  يا  تحديد حدود  نتوانند در مدت مقرر اعتراض خود را  تقديم نمايند .

منبع : اداره ثبت اسناد و املاک اصفهان

درباره ما

کانون وکلای دادگستری استان یزد

 

یزد –بلوار امامزاده جعفر (ع)- خیابان مصلی

کوچه هتل کاروان سرای مشیر -دربند مشیر - پلاک 96

کدپستی: 8913634763

 ساعت کاری: شنبه تا چهارشنبه 8:30 الی 15

                    پنج شنبه 8:30 الی 14

راه های تماس

راههای تماس با کانون وکلای دادگستری استان یزد

آدرس ایمیل : این آدرس ایمیل توسط spambots حفاظت می شود. برای دیدن شما نیاز به جاوا اسکریپت دارید
شماره تلفن تماس : 4 - 36276300 - 035

شماره فکس: 36261829 - 035
آدرس سایت : http://www.yazdbar.ir

کانال تلگرام: YazdBarir@